МЫ В ПРЕССЕ

Главная МЫ В ПРЕССЕ Девелоперы летят в пропасть, но пока не осознают этого
« Назад

Девелоперы летят в пропасть, но пока не осознают этого  15.12.2014 12:52

 

Бездонная перспективаshutterstock.com

Саудитам удалось то, чего российское правительство не могло добиться много лет: из-за падения нефтяных котировок и девальвации рубля рухнули цены на недвижимость. Хотя это вовсе не означает, что «квадратный метр» стал доступнее для простого населения, то есть для тех, кто получает зарплату и хранит сбережения в «твердой деревянной» валюте. 

Упали цены в долларовом выражении, причем в разы. «Я покупал квартиру в 2008 г. еще на этапе строительства, заплатил за нее в пересчете на доллары около 300 000. Сейчас она стоит примерно все те же 9 млн руб., но в долларах это получается чуть более 160 000», – сокрушается горе-инвестор, так и не успевший продать инвестиционную недвижимость.

При этом он из-за предыдущего кризиса два года ждал ключей от квартиры: сдачу из-за финансовых проблем задержал застройщик. В «сухом остатке» получается падение цены почти в два раза и шесть лет, которые вложенный капитал лежал «мертвым грузом», не принося дохода. Представители отрасли призывают не паниковать. «Валютные колебания могут сказаться больше всего в классах «бизнес» и «элит», поскольку именно в этих сегментах цены на квартиры могут быть установлены в валюте. Например, в октябре цены в Москве выросли на 4,8% именно из-за повышения цен в бизнес-классе за счет курсовой разницы...

На массовом жилье (в классах «комфорт» и «эконом») валютные колебания пока никак не отражаются, скорее, мы наблюдаем незначительную коррекцию в пределах 1%», – говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. «В течение этого года они (цены. – Прим. «Ко») повысились в среднем на 10–15%. В дальнейшем можно ожидать коррекции как минимум на этот же уровень», – добавляет генеральный директор «Метриум групп» Мария Литинецкая. То есть застройщики и риелторы считают, что ничего страшного на рынке не произошло, хотя статистика свидетельствует об обратном.

Только за последние полгода индекс стоимости жилья, который рассчитывает индикатор рынка недвижимости (ИРН), рухнул в долларовом выражении примерно с $5100 за квадратный метр до менее $4000. За этот же период рублевые цены выросли со 170 000 до почти 210 000 руб. за «квадрат».

«В долларовом же исчислении цена «квадрата» может упасть в 2015 г. на 30% и более», – рисует не совсем радужную картину руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов. По его словам, кризис на рынке недвижимости, который случился в 2008–2009 гг., в наступающем году покажется покупателям инвестиционных квартир и застройщикам «цветочками».

«Крах здесь уже практически налицо. И жуткое состояние российской экономики, отсутствие механизмов роста на старой основе и стремления правительства его добиться обрекают рынок жилья на дальнейшее падение спроса. Строительство объектов будет все чаще затягиваться, поскольку продажи с чертежей даже в районах с экономичными ценами идут все хуже. Отрасль будет засыпать», – констатирует Василий Колташов. Продавцам (инвесторам) и девелоперам пока очень тяжело поверить в случившиеся перемены. Прождав два года с высокими рублевыми ценами, многие еще сохраняют надежду на скорое оживление продаж.

«Решение ЦБ опустить курс рубля и сделать кредит дороже (повысить ставку рефинансирования. – Прим. «Ко») не оставляет шансов на выгодный для продавцов исход «квартирного дела». Оживление рынка жилья и строительной отрасли было важной частью роста российской экономики после первой волны мирового кризиса (2008–2009 гг.). Теперь же катастрофа здесь – составная часть и условие общего развития «второго» кризиса. А он не будет коротким и легким», – заключает эксперт. «Наученные кризисом 2008 г., многие застройщики, и мы в том числе, готовимся к депрессивному затишью длительностью не менее полгода. Подготовка состоит в накоплении денежных «подушек», максимальном погашении кредитов, дополнительной оптимизации всех процессов», – не унывает директор департамента маркетинга девелоперской компании «Комстрин» Ирина Игнатьева. 

Кредит «Невозвратный»

В начале декабря широкую огласку получила история с иском о банкротстве к СУ-155, который подали чиновники Московской области. Покупателей «сушного» недостроя охватили панические настроения: «Все пропало! Квартиры, приобретенные вне рамок 214-ФЗ, просто отберут!» Но опасаться покупателям квартир, по крайней мере, из-за поданного иска, нечего. «С компанией «СУ-155», на мой взгляд, ничего принципиально нового в ближайшие год-два не случится», – говорит источник, знакомый с ходом переговоров застройщика и областного правительства.

«Мы не должны допустить банкротства СУ-155, готовы оказать компании «СУ-155» всяческую поддержку, т.к. прекрасно понимаем, что данная строительная компания – это не просто крупнейшая компания на рынке строительства Подмосковья, но это десятки тысяч дольщиков, десятки тысяч работающих, допустить ухудшения финансового положения компании «СУ-155» мы не можем», – заявил на градостроительном совете Московской области заместитель председателя облправительства Герман Елянюшкин.

Однако это вовсе не означает, что дольщикам СУ-155 можно расслабиться: из-за обвала курса рубля все без исключения девелоперы могут столкнуться с серьезными трудностями. Возьмем лишь один пример. Фурнитура для окон в домах, возводимых СУ-155, поставляется из Турции, и цены на этот товар, естественно, номинированы в долларах. А ведь есть еще металлопластиковые трубы, разного рода сантехнические переходники, да и комплектующие для лифтов. Все это если не закупается напрямую за границей, то производится на оборудовании, купленном за твердую валюту, а значит, будет дорожать. 

«С точки зрения девелопера основная сложность – это рост стоимости импортных строительных и отделочных материалов, доля которых в премиум- и элитсегменте существенно выше, чем в иных сегментах. В нашем текущем проекте Barkli Residence доля импортных строительных и отделочных материалов составляет до 15% общего бюджета строительства. Тем не менее мы стараемся минимизировать данные издержки за счет ускорения процесса заключения договоров и ведения переговоров о фиксации курса», – говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

«Девелоперы имеют определенную долю валютной себестоимости строящихся объектов. Соответственно вслед за ростом валюты у многих есть необходимость повысить цену квадратного метра, – добавляет руководитель департамента продаж группы компаний «Сапсан» Иван Потапов. – Повышение цен будет означать снижение спроса и, следовательно, уменьшение оборотных средств у застройщика. На фоне такого непростого выбора при негативном развитии событий мы можем получить в результате заморозку объектов застройщиков, которым не хватает оборотных средств». 

«Проблемы начнутся, если уже не начались, у застройщиков с высоким процентом закредитованности. В случае прекращения рефинансирования у компаний просто закончатся средства на поддержание собственных проектов», – прогнозирует руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Валентин Зуев. Появляются трудности, элементарно связанные с закупками и выбором стройматериалов. В самом худшем случае строительство отдельных проектов может быть заморожено.

Представитель СУ-155 Олег Полетаев говорит, что все долги у СУ-155 номинированы в рублях. Общий долг компании в предыдущий кризис оценивался в 30 млрд руб. В апреле 2014 г. основной владелец СУ-155 и депутат Мосгордумы Михаил Балакин сообщил, что долг составляет 19 млрд руб. и не растет, так как новые стройки финансируются из оборота. Для сравнения: у компании «ПИК» долги также в рублях, а у другого крупного застройщика – ЛСР – порядка 14% долгов номинировано в валюте, у компании «Эталон» (питерская «ЛенспецСМУ») уже половина задолженности в евро и долларах. У «Мортона» кредитная нагрузка составляет порядка 19 млрд руб., но в чем она номинирована, в компании не говорят.

«Застройщики в сегменте жилой недвижимости сейчас находятся в рублевых кредитах, в отличие от предыдущего кризиса, и девальвация национальной валюты не сильно скажется на исполнении их долговых обязательств. Но они, скорее всего, столкнутся с удорожанием проектного финансирования и оттоком покупателей, в связи с чем запуск новых проектов может быть отложен до лучших времен», – заключает заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков.

Сбежать с деньгами

Если застройщикам все-таки удастся пережить падение цен на недвижимость в долларовом выражении, оплатить долги перед кредиторами и найти замену импортным стройматериалам, это вовсе не означает, что кризис для них пройдет безболезненно. Практически у всех новые стройки финансируются из оборота, то есть деньги от продаваемой недвижимости идут на текущее строительство. А если представить себе ситуацию, что продажи встанут? Конечно, в подобный исход мало кто верит на фоне рекордных результатов ноября–декабря, когда объемы реализации «квадратных метров» у некоторых девелоперов выросли в пять-шесть раз.

«Уже в начале весны мы можем столкнуться с ситуацией, когда те покупатели, у которых были свободные деньги или возможность взять ипотечный кредит, купят квартиры. А продавцы на фоне ажиотажного спроса задерут цены, что, собственно, уже происходит. Продажи просто встанут. Мы ожидаем падения спроса как минимум на 20–30% к середине апреля», – поясняет представитель агентства недвижимости «Красная горка». «Если экономическая ситуация в стране не изменится, более того, продолжит ухудшаться, то коррекцию спроса мы будем наблюдать уже в следующем году. Но более заметные изменения произойдут уже во второй половине 2015 г. за счет инертности рынка недвижимости. В наиболее ликвидных проектах спрос может снизиться в среднем на 20%, в менее ликвидных – на 35–40%», – соглашается Мария Литинецкая.

Это разрушит финансовую схему, по которой застройщики работали все последние годы. Финансировать текущее строительство станет не на что, а в условиях снижения банковской ликвидности перекредитоваться тоже не удастся. «Среднего класса больше нет, вернее, он резко ужался. Потому впереди у рынка жилья пустыня, а позади уже долгое затухание спроса... Проблемы с продажами, вероятно, резко увеличатся к весне. Что будут делать компании потом? Наслаждаться тотальным перепроизводством квартир и домов на фоне обедневшего населения?» – крайне пессимистично настроен Василий Колташов. 

В первую очередь под ударом окажутся мелкие застройщики, а их в одном Подмосковье несколько сотен. Они росли как грибы после дождя, выхватывая себе небольшие участки под возведение одного-двух домов. Когда спрос был постоянен, они вполне могли рассчитывать на место под солнцем даже на фоне таких крупных игроков, как ГК «ПИК» и ДСК-1. Теперь же ситуация кардинально изменилась: кредитов им никто не даст, спрос падает. Останется либо снижать цены для стимулирования продаж, либо замораживать стройки и исчезать с деньгами. 

«Рынок могут покинуть застройщики, не имеющие значительных финансовых активов. Это в основном мелкие застройщики, которые в случае падения платежеспособного спроса просто обанкротятся, присвоив себе деньги дольщиков», – резюмирует Софья Лебедева. Что касается крупных игроков, то маловероятно, что они «сбегут с деньгами», но то, что возведение некоторых текущих проектов будет приостановлено, можно сказать практически наверняка. И никакой 214-ФЗ, к которому апеллируют противники «схем» (по ним якобы работает СУ-155), покупателям не поможет. Да, девелоперы будут платить штрафы за срыв сроков строительства, но это гораздо дешевле, чем завершать стройку. 

С протянутой рукой

Не исключено, что уже весной некоторые застройщики могут обратиться к государству за помощью. Так было в кризис 2008–2009 гг., когда компания «ПИК» получила госгарантии Министерства финансов на сумму 14,37 млрд руб. Возможно, за гарантиями для получения кредитов в банках девелоперы обратятся и сейчас.

«Безусловно, государство будет стремиться поддержать сектор, так как строительство является одним из локомотивов экономики. Но главный вопрос заключается в том, хватит ли у государства средств на поддержку основных отраслей. Оно в первую очередь будет поддерживать системообразующие банки. А застройщики, думаю, сделали выводы из прошлого кризиса, и переход под контроль госбанков вряд ли повторится», – полагает директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век» Юрий Печников.

Очевидно, что за помощью к государству могут обратиться только крупные, системообразующие компании. У них десятки тысяч сотрудников, и их банкротство может оставить после себя не только десятки тысяч «обманутых дольщиков», но и огромное количество безработных строителей. Однако мало кто из застройщиков рассчитывает на прямую помощь государства, ее, собственно, и в 2009 г. не было: компания «ПИК» получила лишь гарантии. «Если и будет государство поддерживать сектор, то косвенно, поддерживая ипотеку», – предполагает Ирина Игнатьева.

«Господдержка, скорее всего, коснется тех застройщиков, которые реализуют проекты комплексного освоения территории. При этом следует заметить, что число таких проектов в Московской области неуклонно растет. Например, буквально на днях ГК «Мортон» объявила о строительстве крупного микрорайона в Красногорском районе Московской области, в котором планируется построить более 1 млн кв. м жилья. Есть также крупные проекты на стадии проектирования, которые скоро выйдут в продажу, особенно это касается Люберецкого, Раменского районов и некоторых городов ближнего Подмосковья», – резюмирует Софья Лебедева.

Оригинал в журнале "Компания"

Продажа квартир от инвестора по ценам дешевле, чем у застройщика 

kglogo           ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ-2          некрасовка